Haus in Schweden kaufen – Was du beachten solltest

Haus in Schweden kaufen Tipps und Hinweise

Träumst du davon im eigenen Haus in Schweden Urlaub zu machen, in abgelegener Idylle, am See, im Wald oder am Meer? Auf dieser Seite findest du die wichtigsten Infos runt um das Thema Ferienhauskauf in Schweden – was du beachten solltest, Preise, Gesetze, Makler, Portale und Fakten über Ferienhausmarkt in Schweden.

Ganz unten auf dieser Seite findest du die wichtigsten Schwedisch-Vokabeln, die du kennen solltest, wenn du nach Ferienhäusern in Schweden suchst.

Falls du allgemeine Infos rund ums Thema Ferienhaus in Schweden suchst, Fragen hast und schauen möchtest, ob es für dich überhaupt in Frage kommt ein Haus in Schweden zu kaufen, habe ich für dich diese Seite mit den wichtigsten Infos zusammengestellt. Fangen wir mit der ersten Frage an …

Kann man als Deutscher ein Haus in Schweden kaufen?

Ja, auch Deutsche dürfen mittlerweile Immobilien in Schweden kaufen. Seit dem Jahr 2000 ist der Besitz von Immobilien nicht mehr auf Personen mit schwedischem Hauptwohnsitz beschränkt.
Das einzige was du brauchst sind Personalausweis (oder Pass) und pengar (Geld).

Buch über Schweden - Schweden für Anfänger

Als EU-Bürger brauchst du auch keine Aufenthaltsgenehmigung wenn du dich mehr als drei Monate in Schweden aufhältst. Solltest du dich jedoch mehr als sechs Monate in einem Jahr in Schweden aufhalten und arbeiten, gilt Schweden als dein Hauptwohnsitz, was wiederum mehrere steuerliche Auswirkungen hat. Aber wir gehen hier mal davon aus, dass du weiterhin in Deutschland deinen Hauptwohnsitz behalten möchtest und sich deine jährliche Aufenthaltszeit in Schweden auf unter sechs Monate beläuft. Wenn du eine Tätigkeit in Schweden aufnimmst, musst du dich innerhalb der ersten drei Monate beim Migrationsamt (Migrationsverket) registrieren.

Fakten

  • In Schweden gibt es ca. 500.000 Ferienhäuser (fritidshus/stugor)
  • Ca. 10.000 Deutsche sind Eigentümer eines Ferienhauses in Schweden
  • Durchschnittspreis für ein Ferienhaus im Regierungsbezirk Kronobergs län (das sich zum Großteil mit der Region Småland deckt) im Jahr 2017: 820.000 SEK (ca. 80.000 Euro)

Statistik über den Immobilienmarkt in Schweden

Um dir einen Überblick über Preise und Ausstattungsstandards zu verschaffen, empfehle ich dir dich auf einem der Portale für Immobilien in Schweden umzuschauen.

Was kostet ein Ferienhaus in Schweden?

In abgeschiedenen Regionen, wie in Norrland, kannst du bereits ein kleines Haus für 20.000 Euro bekommen. In Småland kosten kleinere Häuser mit Außentoilette und für 40.000 Euro. Da ist dann die Lage vielleicht nicht die allerbeste, vielleicht ist dann in der Nähe eine größere Straße oder das Haus hat einen erhöhten Renovierungsbedarf. (Aber das ist bestimmt für handwerklich begabte Menschen, die in Besitz von Ohrenstöpseln sind kein Problem. :) )

Häuser mit „normaler Toilette“, Seelage in Småland, ohne Renovierungsbedarf, findest du ab 100.000 Euro.

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Wo sollte man ein Ferienhaus in Schweden kaufen?

Die beliebtesten Regionen

Schweden ist ein weitgestrecktes Land und im Süden deutlich dichter besiedelt als im Norden. Küstenlagen im Süden sind entsprechend beliebt und teuer. Aber im zentralen Südschweden, in der Region Småland, kann man auch günstigere Häuser in der Nähe von Seen und im Wald finden.

Hier persönlich empfohlene Regionen, aufgeteilt in Landschaftseigenschaften:

  • Ferienhaus am See mit Steg und Boot oder im Wald: Småland
  • Ferienhaus an der Küste mit Schären: Region Göteborg und Bohuslän, Region Stockholm
  • Ferienhaus weit weg von der Zivilisation: Norrland/Nordschweden

Wo du dein Haus in Schweden kaufen möchtest ist natürlich Geschmacksache. Du hast vielleicht schon mal Urlaub in Schweden gemacht und eine interessante Region bereist und erforscht und kannst entsprechend beurteilen ob sie als gute Lage für deine Schweden-Immobilie in Frage kommen würde.

Meine Tipps zur Anreise mit dem Auto nach Schweden, hier

Häuser in Schweden suchen: Makler und Portale

Ich empfehle dir einen schwedischen Makler, da dieser direkt vor Ort oft gut vernetzt ist, sich in der Region am besten auskennt und auch alternative Angebote nennen kann, falls das Haus, was du zuvor ins Auge gefasst hast nicht mehr auf dem Markt sein sollte oder sich aufgrund anderer Umstände nicht ergeben hat. Das Kontaktnetz örtlicher Makler führt eben auch dazu, dass die verkaufende Lokalbevölkerung ein gutes Vertrauensverhältnis zum Makler hat und eventuell schon vorher Verkäufe oder Käufe über diesen abgewickelt hat. Der Makler vor Ort kennt sich auch häufig mit den örtlichen Preisen für diverse Dienstleistungen und eventuelle Reparaturen aus.

Deutschsprachige Makler in Schweden

Makler in Schweden, die Deutsch sprechen bzw. deutschsprachige Mitarbeiter haben, findest du hier.

(Diese Liste wird laufend ergänzt. Wenn du einen deutschsprachigen Makler kennst, kannst du mir gerne den Link zu dessen Seite zusenden. Hier meine Kontaktseite.)

Große schwedische Maklerunternehmen/-ketten

Größere Maklerunternehmen die überregional aktiv sind und mehrere Vertretungen in Schweden haben.

Makler in der jeweiligen Region oder an einem bestimmten Ort, findest du über die Maklersuche von Hemnet, hier. Välj område = Gebiet wählen, dort den Ort oder die Kommune eingeben in der du einen ortsansässigen Makler suchst. Oder bei der Fastighetsmäklarinspektionen.

Schwedische Immobilienportale

Kleinanzeigen

Deutsche Portale mit Ferienhäusern in Schweden

Einige Hausbesitzer oder Makler veröffentlichen ihre Angebote auch auf mehreren Plattformen, es kann also dazu kommen, dass das gleiche Haus mehrmals auftaucht.

Auswandern nach Schweden – Nützliche Tipps

Haus besichtigen und bewerten

Du hast dir ein paar mögliche Objekte ausgesucht und die jeweiligen Makler kontaktiert?
Du bis hast eine Reise nach Schweden geplant um dir die Objekte anzuschauen?
Wichtig ist es von einem Sachverständigen (besiktningsman) das Haus begutachten zu lassen. Das kann der Verkäufer schon im Voraus veranlasst haben um Interessenten den Kauf zu erleichtern. Der Makler weiß bescheid ob es bereits eine Gutachten/“Wertermittlung“ (varudeklaration) erstellt wurde.

Verkäufer können bis zu zehn Jahre nach dem Verkauf für versteckte Schäden haftbar gemacht werden, sofern nachgewiesen werden kann, dass sie den Schaden verdeckt und vorsätzlich nicht genannt haben. (Tipps zur Bewertung durch den Sachverständigen, hier, auf Schwedisch)

Dinge auf die du achten solltest

  • Alle zehn Jahre muss in Schweden ein Energiepass (energideklaration) erstellt werden. Schau nach ob das Haus einen aktuellen Energiepass hat. Ist keiner vorhanden, muss der Verkäufer für die Erstellung eines neuen Energiepasses aufkommen.
    Ausnahme: es muss kein Energiepass erstellt werden, wenn ein Haus weniger als 50qm hat oder es weniger als 4 Monate pro Jahr bewohnt wird.
  • Gibt es eventuell Hypotheken (pantbrev) die übernommen werden (können). Teils haben die bestehenden vorteilhafte Konditionen.
  • Inventarliste: In Schweden ist es üblich, dass Geräte und Gegenstände wie Kühlschrank, Ofen, Garderobenschrank und Waschmaschine (falls bereits vorhanden) nach dem Gesetz als Teil des Gebäudes gerechnet werden, sogenanntes fast egendom, „festes Eigentum“. Dann gibt es lös egendom, “loses Eigentum“, wie zum Beispiel Bilder, Gardinen, Tisch und Stühle, Schränke, Betten etc., was nicht als fester Bestandteil eines Gebäudes gilt aber häufig von Schweden mitverkauft wird. Du kannst mit dem Verkäufer besprechen, welche Teile des lösegendoms du übernehmen möchtest und was du lieber nicht übernehmen willst. Es ist von Vorteil nach einer Inventarliste mit allen Gegenständen, die zum Verkauf gehören, zu fragen.
    Weitere Infos dazu was zum fast und lös egendom gehört, hier.
  • Schauen wie die Nachbarn sind. Haben die jedes Wochenende ein „dansband„-Fest im Hintergarten? Oder tunen die den Motor ihres Volvo auf dem Hinterhof?
  • Gibt es Pläne der Kommune in der Nähe etwas zu bauen, was dich stören könnte. Vielleicht einen Flughafen oder eine Kläranlage? Das kannst du herausfinden indem du bei der jeweiligen Kommune anrufst und dich nach Plänen erkundigst.
  • Bei Häusern am See; ebenfalls bei der Kommune nachfragen ob die Wasserqualität gut genug ist um im See schwimmen zu können. (Vielleicht reicht es dir jedoch dir den Sonnenuntergang vom Steg aus anzuschauen oder mit dem Ruderboot eine Runde über den See zu drehen um das Abend zu angeln.)
  • Im Grundbuch (bei der Lantmäteriet) nachschauen ob der Weg zum Gebäude über das Grundstück eines anderen Eigentümer führt. Es kann sein, dass man uneingeschränktes Nutzungsrecht hat (servitut), man aber eventuell nicht beeinflussen kann ob der Weg endlich nachgebessert werden soll oder nicht.
  • Schaue nach ob das Grundstück “friköpt” (freigekauft) oder nur mit “arrendeavgift” (Pacht) zu haben ist.
  • Frage den Vorbesitzer ob er eine Karte vom Grundstück hat auf dem Verläufen von Rohren oder Stromleitungen eingezeichnet sind.
  • Wasserversorgung: Kommt das Wasser vom kommunalen Wassernetz oder vom Brunnen?Wie ist die Wasserqualität im Brunnen? Wann wurde der letzte Wasserqualitätstest durchgeführt? Gibt es Belege die man einsehen kann? Ist der Brunnen in Jahren mit trockenen Sommern versiegt? Eventuell muss man nach- oder neubohren.
  • Wie wird das Abwasser entsorgt? Ist das aktuelle System auf dem aktuellen Stand oder wird von der Kommune ein Nachrüstung verlangt. (Die Standards können zwischen den einzelnen Kommunen variieren.)
  • Ist der Kamin in Ordnung? Alle zwei Jahre muss eine Dichtigkeitsprüfung vom Schornsteinfeger durchgeführt werden. Gibt es aktuelle Abnahmeprotokolle?
  • Wurde eine Radonmessung durchgeführt?

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Ein Angebot machen

In Schweden gibt es den Bieterwettstreit (budgivning): Man gibt schriftlich ein Angebot ab und der Meistbietende bekommt in der Regel das Objekt. Allerdings kann der Verkäufer auch frei entscheiden ob nicht doch eine Andere Person, die weniger geboten hat, ein besserer neuer Eigentümer für die Immobilie ist. Es ist in Schweden nicht unüblich auch via SMS an den Makler ein Angebot abzugeben. Man wird vom Makler, oder auf einer Website oder App über das aktuell höchste Gebot informiert.

Manchmal kann es ratsam sein den Verkäufer auch schon vor dem budgiving ein höheres Angebot als dem Mindestpreis (utrupspris) zu machen. Dann hat der Verkäufer den Vorteil, dass er es schneller verkauft und eventuell mehr bekommt als den Mindestpreis. Allerdings gibt es dann natürlich auch das Risiko, dass der Verkäufer weniger bekommt als er im Bieterwettstreit bekommen hätte. Wenn du als Käufer allerdings bereits gemerkt hast, dass das Objekt viele Interessenten hat, kann sich dieses Vorgehen als vorteilhaft erweisen. Falls der Verkäufer ablehnt, kannst du ja trotzdem noch wie ursprünglich vorgesehen an der Auktion teilnehmen.

Verwalterisches vor dem Kauf

Du hast dich für den Kauf eines Ferienhauses entschlossen?
Es gibt ein paar formelle Dinge die du vorbereiten solltest.

Bankkonto in Schweden

Es wird empfohlen ein Konto in Schweden zu eröffnen um Zahlungen einfacher Abwickeln zu können. Du bekommst dann auch eine schwedische Karte mit der du in schwedischen Geschäften und Online-Shops oder digital mit dem Smartphone zahlen kannst.

Finanzierung

Es empfiehlt sich eine Finanzierung über eine schwedische Bank durchzuführen, da es für die deutschen Banken bei der Beleihung der Immobilie, Abschätzung des Marktes oder mit Übersetzungen kompliziert werden könnte.

Eine Maklerin hat mir erklärt, dass es beim Bieterwettstreit „technisch möglich ist“ ein Angebot auch ohne schwedisches Bankkonto abzugeben. Allerdings rät sie davon ab, weil es erfahrungsgemäß kompliziert wird wenn dann später die Zahlung durchgeführt werden soll. (Es müssen zum Beispiel Dokumente eingereicht werden, die belegen woher das Geld stammt – dieser Prozess kann länger dauern.) Das kann länger dauern und ist angeblich ein bekanntes Problem. Die Maklerin hat empfohlen sich um die finanziellen Dinge vor dem Bieterwettstreit zu kümmern.

Schwedische Banken

Kaufvertrag, Steuern und andere Abgaben

Wenn der Entschluss zum Kauf getroffen wurde sagt man dem Makler oder der Bank bescheid. Nachdem der Makler oder die Bank die Vorbereitung getroffen hat wird ein Termin vereinbart an dem man den Kaufbrief (köpebrev) unterzeichnet.

Der Grundstückskaufvertrag besteht aus dem Kaufvertrag und dem Kaufbrief. Wenn du die Finanzierung bei der Bank in Schweden geklärt hast und du dich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis, Zahlungszeitpunkt, Übergabedatum etc. einig bist, wird der Kaufvertrag unterzeichnet. In der Regel wird eine 10%-ige Anzahlung der Kaufsumme (handpenning) innerhalb der nächsten Tage fällig .

Am Übergabedatum solltest du die gesamte Kaufsumme überwiesen haben.

Man braucht in Schweden keinen Notar. Die Unterzeichnung wird in der Regel bei der Bank durchgeführt. Ein schwedischer Makler wird dir bei den Details helfen.

Beim Grundbuchamt Lantmäteriet wirst du als neuer Eigentümer ins Grundbuch nachdem der Kaufbrief dort eingereicht wurde. „Ansök om lagfart eller inskrivning„

Einmalige Kosten beim Kauf

Maklergebühren zahlt immer der Verkäufer. Du, als Käufer, brauchst dich um die Maklergebühren nicht kümmern.

  • Grunderwerbssteuer (stämpelskatt): 1,5% des Kaufpreises
  • Grundbucheintrag, Bearbeitungsgebühr: 850 SEK (ca 85 EUR)

Regelmäßige Ausgaben nach dem Kauf

Neben den Anreisekosten hast du auch folgende Kosten für dein Haus in Schweden.

  • Grundsteuer (0,75% des „Steuerwertes“ (taxeringsvärde), der im Grundbuch steht)
  • Elektrizität
  • Wasser/Abwasser
  • Schornsteinkontrolle
  • Versicherungen. Es empfiehlt sich eine Hausratversicherung abzuschließen (hemförsäkring). In Schweden beinhaltet diese meist auch Diebstahl- und Rechtsschutz.

Zur Anpassung des taxeringsvärde wird alle fünf Jahre vom Skatteverket (Steueramt) ein Fragebogen verschickt um Änderungen am Haus oder Grundstück und damit Änderungen des taxeringsvärde zu ermitteln.

Gesetzesänderungen können vorkommen. Aktuelle Gesetze findest du hier (auf Schwedisch).

Die wichtigsten Tipps

  • In Schweden zahlt der Verkäufer(!) die volle Maklergebühr. Du, als Käufer zahlst sie auf keinen Fall. (Kann auf unseriöse Makler deuten, wenn sie von dir eine Gebühr bezahlt bekommen wollen.
  • Lieber über den Makler kaufen, und nicht direkt vom Verkäufer.
  • Der Käufer hat eine Untersuchungspflicht vor dem Kauf – dazu einen Sachverständigen beauftragen oder auf einen aktuellen Beleg bestehen falls es ihn gibt. Der Makler weiß da bescheid.
  • In Schweden gilt „gekauft wie gesehen“. Der Käufer hat lediglich Gewährleistungsrechte von zehn Jahren bei Mängeln die der Verkäufer vorsätzlich verschwiegen hat.
  • Wasserversorgung und Abwasserentsorgung: Vor dem Kauf prüfen ob die Wasserqualität in Ordnung ist und ob die Abwasserentsorgung in einer Weise beschaffen ist, die keine Nachänderungen bedarf. Es kann sein dass das System erneuert werden muss. Daher besser den Makler beauftragen ob die Kommune in nächster Zeit Nachbesserungen oder neue Standards erfordert.

Und sonst so …

Vermieten

In den Monaten wo du dein Haus nicht bewohnst kannst du sogar Geld damit verdienen indem du es vermietest. Die meisten Schweden-Ferienhausportale nehmen eine Gebühr in Höhe von ca. 10% des Mietpreises.

Anbauten

Anbauten sind zwar genehmigungspflichtig. Oft wird Anträgen jedoch stattgegeben. Gartenhäuser und kleine Gästehäuser (gäststuga) bis zu einer Quadratmeterzahl von 30 m² werden keine Genehmigungen benötigt. Sogenannte attefallshus oder komplementbostadshus. Allerdings müssen auch hier ein paar Regeln beachtet werden, zum Beispiel eine Maximalhöhe von 4 Metern und 4,50 Meter Abstand zum Nachbargrundstück.

Die wichtigsten Schwedisch-Vokabeln für den Hauskauf in Schweden

  1. Hus – Haus
  2. Fritidshus – Ferienhaus
  3. Stuga – Hütte
  4. Till salu! – Zu verkaufen!
  5. Tomt – Grundstück
  6. Avgift – Gebühr
  7. Mäklare – Makler
  8. Köpare – Käufer
  9. Säljare – Verkäufer
  10. Trädgård – Garten
  11. Sjönära – Nahe am See
  12. Skog – Wald

Die komplette Liste mit Wörtern für den Hauskauf in Schweden, hier.

Wenn du dein Haus in Schweden gekauft hast, würde ich mich freuen wenn du ein Foto auf Facebook, Twitter oder Instagram postest. Mit dem Tag @hejsweden oder Hashtag #hejsweden, machst du mich darauf aufmerksam. :)

Ich wünsche dir viel Erfolg beim Schwedenhauskauf und viele schöne Erlebnisse in Schweden!

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